Когда настаёт время продавать недвижимость?
Основная цель приобретения дополнительной недвижимости — это зарабатывать деньги. Точно так же как и в любом другом капиталовложении, при вложении в недвижимость деньги должны работать и приносить прибыль. И, естественно, приходит время, когда дом необходимо продавать, вынимая полученную прибыль.
Добейтесь максимальной прибыли.
На любом рынке наступает момент, когда ваша прибыль достигает своего апогея. Если инвестор не следит за состоянием местной экономики, то вероятнее всего он пропустит пиковый момент, когда выгоднее всего продать дом и потеряет потенциальную прибыль. Если вы проведете исследование рынка недвижимости по стране в целом, то вряд ли заметите резкие скачки в стоимости из года в год. Однако, изучив рынок в отдельно взятом штате или городе, вы увидите насколько ощутимо изменяется ситуация с течением времени.
Например, вы покупаете свой первый дом. Сразу после покупки, в течении нескольких лет его цена падает на 26% и держится на этом уровне еще лет шесть. В конце концов стоимость стабилизируется и вы его тут же продаете, получив при этом мизерную прибыль. Сгущая краски, отмечаем, что кондоминимумы в этом районе за этот же промежуток времени выросли в цене в три раза. Было ли это время удачным для продажи дома? Смотря с какой стороны посмотреть... В следующем параграфе мы рассмотрим как выбрать наболее удачное время для продажи.
Рассмотрите другие варианты.
К примеру, продав свой кондоминимум, вы переезжаете в дом стоимостью в три раза большей, чем ваш кондоминимум. И в это же время цена на ваш дом поднялась вдвое. В данной ситуации ваш капитал увеличился значительно. Если в какой-то момент несколько видов недвижимости дают одинаковую прибыль и у вас есть возможность приобрести более дорогой дом, то отдача от покупки будет максимальной.
Например, кондоминиум стоимостью $100,000 на протяжении 4-х лет подниматся в цене на 15% дает вам прибыль в $74,900. Дом стоимостью $250,000 при равных условиях принесет вам прибыль в $187,251.
Максимальная девальвация.
Максимально допустимая девальвация для вкладчиков в недвижимость при условии, что они сдают ее в аренду, составляет 27,5 года. Потенциально девальвация наносит урон вашей прибыли и уменьшает ваши налоги. Это относится только к собственно недвижимости и всевозможным проводимым улучшениям, но не к земле. Более подробно вы можете ознакомиться с этим вопросом в публикации IRS 946 – How to Depreciate Property. Как только вы достигаете максимальной девальвации, некоторые ваши налоговые преимущества испаряются и наступает время поисков другого дома. С приобретением нового объекта недвижимости 27,5-летний период девальвации начинается снова.
Получение прибыли.
И все же основной целью всех этих мучений — вкладывания денег, получения платы за аренду, починки протекающей крыши и испорченного нагревательного прибора, является накопление сбережений. И в один прекрасный момент вы пожелаете получить наличные деньги за все эти призрачные аккумулированные в недвижимости тысячи, чтобы отправить детей в институт, обеспечить себе достойную старость, поехать в путешествие и прочее.
Как только вы соберетесь вложить деньги в недвижимость, определите свою конечную цель, и это поможет вам совершить сделку в нужный момент с максимальной прибылью.
Какую наигрубейшую ошибку может совершить покупатель недвижимости?
При таком многообразии экспертов, вероятно, будет очень просто ответить на этот вопрос. Исиользуя магический кристалл — Интернет — мы находим ответ буквально в мгновение ока.
Инспектора недвижимости утверждают, что наибольшей ошибкой является пренебрежение проведения инспекции дома при его покупке.
Представители банка говорят, что главное, что вы должны сделать – это решить вопросы финансирования своего будущего дома.
Адвокаты считают, что нельзя совершать сделку без присутствия представителя закона.
Агенты по продаже недвижимости не рекомендуют покупать недвижимость непосредственно у хозяина (for-sale-by-owner).
Люди, продающие самостоятельно свою недвижимость (for-sale-by-owner) категорически заявляют, что большой ошибкой является использование агентов по продаже недвижимости.
К сожалению, это вечные неразрешимые споры между всеми вышеперечисленными. И истиный ответ на этот вопрос вытекает из анализа и смеси различных идей и точек зрений, а именно... Наигрубейшей ошибкой при покупке дома является... необдуманная покупка!
David Weekley, исполнительный директор одного из техасских агентств по продаже недвижимости в своей книге «How to Buy a House Without Getting Hammered» написал, что самое главное — это основательная подготовка к покупке.
На самом же деле, наиболее грубые ошибки можно разделить по категориям:
-
наиболее грубые моральные ошибки;
-
наиболее грубые финансовые ошибки;
-
наиболее грубые ошибки при покупке без участия агента по недвижимоси;
-
и конечно же, многие скажут, что самой страшной их ошибкой был выбор неверного дома.
Перечень и анализ разнообразных эмоциональных ошибок наиболее ярко описан в книге Ilyce Glink «10 Steps to Home Ownership». Где наиболее яркой и распространенной ошибкой она называет «влюбленность в дом с первого взгляда». Она считает, что как только в дело вступают эмоции, все остальное уходит на второй план, тогда как свою покупку мы должны основывать не на своих пристрастиях, а в согласии со своими финансовыми возможностями.
Публикации SmartSense говорят о том, что очень часто дома покупаются по завышенной цене только лишь потому, что здравый смысл уступает эмоциям.
В случаях, когда покупатели завершают свои сделки самостоятельно, без участия агента по продаже недвижимости, очень часто они выкладывают за свою покупку большие деньги, поскольку они не в состоянии самостоятельно провести анализ рынка и оценить предполагаемую покупку.
В разделе финансовых ошибок наиболее распространенной является выбор дома без анализа своих финансовых возможностей. В результате вас ждет огромное разочарование, когда на завершающем этапе покупки «дома вашей мечты» вам не удастся получить в банке предполагаемый заем.
Mailgenie.biz утверждает, что наиболее распространенной ошибкой людей, покупающих дом впервые, являются поиски дома в ценовых рамках, которые они позволить себе не могут. Самое важное в данной ситуации — это умение правильно планировать свой бюджет, чтобы не потратить больше, чем реально вы зарабатываете. Подготовка к покупке дома означает серьезный анализ своего бюджета.
Конечно же, все мы совершаем ошибки. Покупка дома — это серьезное решение и мы все надеемся и стараемся избежать серьёзных ошибок в нашей жизни.
|
